Dónde acaba la comunidad y dónde empieza tu casa
Es el punto que más discusiones genera en las juntas, y en realidad la frontera es bastante clara: el contador.
Desde el contador hacia el interior de tu vivienda o local, la instalación es privativa. El cuadro de tu casa, tus circuitos, tus enchufes y tus averías las paga el propietario. Desde el contador hacia atrás es instalación común y la paga la comunidad: la caja general de protección, la línea general de alimentación, la centralización de contadores, las derivaciones individuales que suben por los montantes, el cuadro de servicios comunes, el alumbrado de escalera y de párking, el ascensor, las bombas y los porteros automáticos.
Hay un matiz que sorprende a mucha gente: la derivación individual, el cable que va desde la centralización hasta el cuadro de tu piso, es elemento común aunque solo te dé servicio a ti. Por eso cuando un vecino quiere subir potencia y esa línea no aguanta, la conversación acaba en la junta y no en su casa.
Qué revisar y cada cuánto
No hay que revisarlo todo cada año. Esta es la periodicidad que recomendamos a los administradores con los que trabajamos, ordenada de más a menos frecuente.
El alumbrado de emergencia conviene probarlo una vez al año, y es de las cosas que más fallan porque nadie las mira: las baterías se agotan en silencio y el equipo parece correcto hasta que hay un corte real. El cuadro de servicios comunes, con sus protecciones y el disparo de los diferenciales, también anual, y es una comprobación de diez minutos. La centralización de contadores y el estado de los montantes, cada dos o tres años como mucho, mirando calentamientos, empalmes y aislamientos degradados. La puesta a tierra del edificio, midiéndola, cada cinco años. Y el alumbrado de párking y garaje, anual, junto con la ventilación forzada si la hay.
Aparte de esto están las revisiones obligatorias que ya tiene contratada la comunidad y que no hacemos nosotros: la del ascensor por su empresa mantenedora y la inspección periódica de la instalación eléctrica del edificio por un organismo de control, que aplica a garajes de cierto tamaño y a instalaciones de determinada potencia.
- Alumbrado de emergencia: prueba anual, baterías incluidas
- Cuadro de servicios comunes y disparo de diferenciales: anual
- Centralización de contadores y montantes: cada dos o tres años
- Medición de la puesta a tierra del edificio: cada cinco años
- Alumbrado de escalera, párking y garaje: anual
Los tres problemas que más nos encontramos en fincas
Después de años trabajando para comunidades del área de Barcelona, los avisos se repiten con mucha fidelidad.
El primero es el ascensor instalado décadas después de construirse el edificio. Necesita línea propia desde la centralización, cuadro preparado y a menudo más potencia contratada para la comunidad. Cuando se hizo deprisa, aparecen los síntomas clásicos: el diferencial general de la finca salta sin patrón, o el alumbrado de escalera se va cada vez que el ascensor arranca porque comparten circuito.
El segundo es el alumbrado de escalera y párking con instalación original. Portalámparas oxidados, temporizadores mecánicos que se quedan pegados y circuitos sin diferencial propio. Pasarlo a LED con detectores de presencia se amortiza rápido en consumo, pero lo importante es que se aprovecha para separar el circuito y dejarlo protegido.
El tercero es la humedad en el cuarto de contadores y en los montantes, típica de fincas antiguas con patios interiores. Da derivaciones intermitentes que aparecen los días de lluvia, afectan a varios vecinos a la vez y son las más difíciles de diagnosticar si no se mide circuito por circuito.
Puntos de carga en el párking: hacerlo bien la primera vez
Es la petición que más ha crecido en comunidades, y donde más dinero se tira por hacerlo mal. Un propietario tiene derecho a instalar su punto de carga sin que la junta lo apruebe, basta con comunicarlo por escrito. Eso es lo que dice la ley, y es correcto.
El problema es lo que pasa después. Si cada vecino tira su línea por su cuenta según va comprando coche, el párking acaba con cinco instalaciones independientes hechas en cinco momentos distintos, sin criterio común y ocupando la capacidad disponible por orden de llegada. El sexto que llega se encuentra con que ya no hay potencia y con que la solución pasa por rehacer buena parte de lo anterior.
La alternativa sensata es una preinstalación conjunta: una línea desde la centralización con capacidad calculada para todas las plazas, canalización preparada y un sistema de gestión de carga que reparta la potencia disponible entre los que estén cargando en cada momento. Cuesta menos por plaza que las instalaciones sueltas, no obliga a nadie a poner cargador ahora y evita la discusión dentro de tres años. Si en tu comunidad hay ya dos vecinos interesados, es el momento de plantearlo.
Cómo trabajamos con administradores de fincas
Trabajamos con varios administradores del área de Barcelona y del Vallès, y el formato es siempre el mismo porque es lo que necesitan para justificar el gasto ante la junta.
Empezamos con una visita técnica sin coste en la que revisamos la instalación común completa y dejamos un informe por escrito de qué está bien, qué hay que corregir y con qué prioridad. Lo que hay que hacer se presupuesta con precio cerrado, desglosado por partidas para que la junta pueda aprobar unas y aplazar otras. La factura va a nombre de la comunidad con CIF e IVA desglosado, y de cada intervención queda un parte firmado con lo que se ha hecho.
En urgencias, para las comunidades con las que trabajamos habitualmente, lo primero que hacemos al llegar es determinar si la avería está en zona común o privativa, y lo dejamos indicado en el parte. Eso evita la discusión posterior sobre quién asume el coste, que es exactamente el tipo de conflicto que un administrador no necesita.